【年终系列之市场篇】冰与火之歌:郑州楼市2016的淬炼之途

我就过来说说事 2021-09-28 08:41:37


如果说生活如戏,

2016年郑州的楼市无疑是一个跌宕起伏的故事。

群雄逐鹿、地王争霸、阶层轮回,

真实与虚幻,狂欢与冲突,喧哗与沉寂,

让人想起2016年风靡全球的美剧——《冰与火之歌》。

这部鸿篇巨制七季的片名,正好可以与今年楼市热闹的戏码交相辉映。


“Winter is coming

这句贯穿全剧的史塔克家族的族语,

不啻为局势不尽明朗的当下,

送给所有心有惶惶的地产人的一句箴言。



1


《权力的游戏》
卷一:大涨之年

早在2015年底2016年初,政府鼓励去库存并出台一系列政策时,有无数个专家站出来,呼吁大家买房。


有人惴惴不安,有人无动于衷,有人逆向操作。

但到今天,那些搁置了年初买房计划的朋友,内心恐难平复。

而此番情形,近些年不断轮回上演。


自住房市场化改革以来,中国房价大概有三波大的涨幅:

第一波2004年到2007年,郑州房价也从2000多元涨到快4000元;

第二波2009年到2013年,得益于四万亿的刺激,房地产投资回弹,郑州房价从近5000元涨到近8000元;

第三波是2015年底至今,去库存政策、货币宽松、产能过剩、实业不振等多因素积蓄在一起,郑州房价从近9000元到现在港区房价破万、南龙湖房价“破九”。尤其是7月份以来,郑州三个月涨幅堪比以往三年。   




梳理这几波上涨潮,不难发现,房价的起起伏伏都与调控政策息息相关。

催涨之手,有的看不见,有的看得见。

你看见了吗?  


2


《列王的纷争》
卷二:寡头入郑


房价暴涨的背后,很多人认为是货币超发、投机资金炒作、首付降低、利率降低、中国人传统观念、将房产作为对抗通货膨胀投资工具的心理等原因。

但从郑州来看,1亿人口的支撑,米字高铁的推进、自贸区的获批、入围国家中心城市的利好,郑州被越来越多的房企看好。


外来房企对郑州的影响,今年尤为明显。据中原楼市网统计,“地产十强“现已全部齐聚郑州。相比往年大多数与本地开发商合作,今年地产寡头入郑的方式有明显的差别,这从这些地王中能窥见一二。  




从图表中不难发现,今年郑州共拍出了16个地王,其中有一半属于外来房企。


不得不说的是,福晟谦祥夺高新区“地王”补货钱隆城那天,K2夺福晟所爱摘122亩城改地,直接点燃了郑州土地市场的火药。


随后,K2搅局的郑纺机地王成为一只“黑天鹅”,从一定程度上煽动了郑州房价跳涨。


3


《群鸦的盛宴》
卷三:泥沙俱下

当楼市变成“菜市场”,机会大门向更多人打开。虽然大鱼吃小鱼趋势愈发明显,但赶上趟的小开发商赚的也是盆满钵满。

问题是,这又造就了多少垃圾盘?


2016年的第三季度,开盘清盘成为郑州楼市的标配,卖不动的房源借机入市照样能被一抢而空。垃圾盘浑水摸鱼,乱象更是频出,挖个坑都能卖,项目无预售许可证也能提前销售,而一些不了解情况的购房者却挣破头皮地往“坑”里跳。关于违规销售,郑州市住房保障和房地产管理局曾多次发布检查通报。


曾经,郑州很多房企为中小型企业、项目型公司,在做完一两个项目收完钱后,便销声匿迹。与之相对应的后果,就是郑州的房地产开发商中,有责任心的愈发少,开发出的好产品也愈发少见。


如今,外来寡头房企已经就位,大潮过后,会是中小房企的末日吗? 




未来并购是趋势,小公司将不断被大公司收购。这个规律弄不明白的话,小而美的企业很可能就变成‘小而没’了。”11月23日,孙宏斌演讲的这句话成为很多中小房企人的心事。


4


《冰雨的风暴》
卷四:调控频出

与涨价的传导效应一样,继一线城市相继限购限贷之后,郑州也未能幸免。


8月,国家统计局发布的70大中城市房价指数中,郑州分别以5.6%、4.5%的新建商品住宅价格环比涨幅和二手房交易价格环比涨幅,位居全国首位。


中秋前夕,“经开三连拍地王剧”刚刚落幕,传说已久的“郑州版”房地产调控政策便紧随而来,“加快供地”、“网拍熔断机制”等关键词均包含其中。


“郑九条”除了在供求端增加土地供应,地价上严控“地王”,又加强价格管理和预售管理:

9月29日,郑州市物价局传来消息,3家房地产开发商因为未按规定明码标价、涉嫌价格欺诈,拟被处以946.4万元的罚款。

9月23日,郑州市房地产监察支队依法查处了一批房地产市场违法行为,其中查处房地产违法行为共计51起,涉及多家知名房企。

不过,郑州9月房价涨幅再次领跑全国。


毫无疑问,出台“限购令”成了“必然”。


国庆节首日郑州市人民政府办公厅出台《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》,给传统的房地产销售的旺季降温。3天后,限贷政策推出。其中,限购区域内首套房首付比例升至30%,二套房首付比例提升至40%。 


5


《魔龙的狂舞》
卷五:冲突角力

热闹的还在后头。

“站到墙角,蹲下,不许动!”


自10月中旬深圳开始,楼市“扫黄风暴”席卷各大热点城市,突击检查事前没有一点风声,现场所有宣传画面均被拍照,纸质文件逐字检查。翻抽屉、砸柜子、搬电脑,所有现场销售人员不得离场。


违规行为包括对外虚假宣传、抽奖环节奖金过高涉嫌不正当竞争、价格备案未明码标价、捂盘销售、对外宣传“日光、劲销9成”夸大其词……


心急火燎的开发商如蚂蚁上树,开始删帖大战,。 




,。


好不容易上了船的购房者们,还没签合同就突然发现自己被限贷政策生逼要再补掏10%的首付,很多前期交了定金或已经付完两成首付,但还没有签合同的购房者或将失去购房资格,或因首付比例的提高,短时间内无法凑齐首付款而出现的更多难题。


最先暴露出底裤的是郊区盘、四环以内的垃圾品质的小楼盘和那些无证开盘的项目。外地品牌房企在郑州也逐渐沦陷,。


如何和无证开盘的开发商“斗智斗勇”,也是此次楼市给购房者出的难题之一。、常态化、专业化,而自媒体人的个性化、高效率,。


业主与开发商,绝不该是猫与老鼠的关系,

开发商们,开发楼盘就应当恪守商业底线;

而广大业主们,维适当权,切忌太过贪婪。 


6


《凛冬的寒风》
卷六:重归静寂

自“十一”长假期间接连出台调控房地产市场的限购限贷政策后,郑州楼市终于告别过去的过快上涨,开始降温。


根据郑州市住房保障和房地产管理局12月12日发布的数据:11月份郑州市区商住房销售均价为每平方米9760元,比10月份大跌693元,环比下跌6.63%,创下18个月来的最大跌幅。尽管市场上购房者没有明显感受到房价的下跌,但对比今年7-9月份的疯狂,此时市场的冷静已属难得。


考虑到数据传导的滞后性,造成量涨价跌的主要原因,或许是郊外楼盘集中备案,亦或是临近年底,郑州房地产市场不少房企为了冲刺年底任务,11月分别通过加推销售等方式,加大出货量。




土地市场也显得平淡许多,几日前,郑州土拍新政后首批宅地出让,由于前期K2(现在的石榴集团)放风要重回郑州拿地,,最后,9宗城改地9家竞拍人玩起了“萝卜蹲坑”——全部底价成交。随后,郑州出让的其他地块,也都是有惊无险。


不管原因如何,,最起码,数据上看还是得漂亮一些。


7


《春晓的梦想》
卷七:未知征途

如今,2017郑州楼市的脚步已然悄悄临近。

明年,楼市会走向何方?


任志强近来又开炮,声称下一轮涨价比这一轮更高,因为在需求侧上进行价格调控的时候,最后导致的是需求在一段时间以后就会爆发。

有人不同意。


方正证券首席经济学家任泽平撰文称:“本轮房地产调整周期至少18个月,未来半年需担心通胀,没买房子的不用着急,2017年下半年还有机会。”


关于未来房价,所谓的预测不如看政府脸色。

在11月初高层关于房地产的会议上,继续明确提出对房地产进行宏观调控,各地要丢掉幻想,不能松动,要继续严控,端正态度。


,更是强调 “房子是用来住的,不是用来炒的”。


从政策面发展趋势来看,2017年住房市场监管和整顿有可能还是继续,对于市场来讲,用一句官方的话就是要“放弃幻想”,楼市“大检查”仍然会继续规范销售,起码十九大党换届完成之前不会有松动的机会。


结   语


2016郑州楼市,

你有没有拿到入场券?

有没有赶上车?

谁算赢家?

谁是王者?

2017年的故事如何书写?

我们一起见证!  




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