压上30年青春买的房,你跟我说要跌30%?一个十年港漂女生的香港梦

webmaster 2020-11-22 16:14:15


作者:李贺

来源:港股那点事(ID:hkstocks)


我是一个港漂,我俩(我和我的那个他)是一对港漂。一个叫潘美辰的台湾歌手上个世纪90年代的老歌,是我经常会哼唱的:我想有个家,一个不需要多大的地方,在我疲倦的时候,我会想到它。


今年是我来到香港的第十年。


我们是典型的在香港以读书起步,毕业后开始勤勤恳恳工作,偶尔做点儿小梦,两个人一起互相依靠着取点儿暖,还算顺利的买了房、立了足的港漂。像我们这样的港漂,其实算是比较幸运,一切都顺顺溜溜的,并没遇到啥大的挫折。


对港漂而言,在“立足扎根”这件事上,一不小心就能死很多次:死在找不到工作、死在适应不了生活、死在高昂的房租(如果租房)、死在15%的非永久居民购房印花税(如果买房)……所以,你也许也不知道,有时,我们也会偶尔羡慕那些及早抽身退步回老家的“前港漂”,特别是从去年开始,香港房子看跌风起,住在贷款70%买来的房子里,每天都在被房价一路看跌的声音敲得心惊胆战。


来香港读书那一年是2006年。如果没记错的话,当时香港的房价是比深圳贵6倍,比我们家乡西北内陆城市的房价贵十几倍的“贵族”。大学宿舍是地处红磡豪宅区旁的红色大楼,感谢香港赛马会的倾情赞助,一天的费用我们只用支付40港币。现在想来当然是非常便宜,但是和内地大学宿舍的价格相比,就仿佛丽兹卡尔顿酒店(五星)和如家酒店(无星)相比的价格落差。



资料来源:搜狐金融


在我觉得这已是个穷奢极侈的大学宿舍的同时,香港本地大学生却在抗议:为什么优先为内地学生提供宿舍,抢占了他们的住宿资源,他们也应有权利体验大学宿舍生活!


我百思不得其解的问我的香港室友,你在香港有甜蜜的家不回,有你娘做的饭不吃,为啥要来每天付额外的钱住宿舍捏?


室友是个每天除了睡觉、上课就刷网络游戏,魔兽世界还是什么的,一个瘦瘦小小的女生。她说,我家住土瓜湾唐楼,家里三个房间,除了她还有三个兄弟,她要是能一直申请到大学宿舍,她哥哥结婚就不用再另外买楼了,因为也的确买不起……相比于再买一套房,每天40块钱住宿舍绝对是个更现实的解决方案……


那天晚上,我和几个死党站在黄埔花园外面的海边长廊,看着对面北角住宅区的点点灯光,大家都没说话。我心里的念头,恐怕一辈子也不会忘记,那就是,恐怕我这一辈子也很难在香港这万家灯火中,点亮属于自己的那一点光。


临近毕业的时候,大家忙碌最多的两件事就是找工作、找房子。这两件事可谓是“一损俱损,一荣俱荣”。以当时四大会计师事务所招聘应届毕业生的月薪11k-13k(大致是这个水平)、普通400平方尺(40平方米)的两房一厅住宅,月租8k来计算,两个人合租的每月住房成本也占了收入的将近4成。而如果你在毕业之后出现青黄不接,几个月找不到工作,你父母为你支付的住宿费可要比大学时候翻了好多倍。


我们毕业以后一直保持着3人合租的状态,并且顺利的找到了工作。高考时大陆全市、全省前多少名、大学时拿多少奖学金的光环,也在普普通通的打工生活、月底出了粮后刨掉房租还剩多少、是否能给自己买条上个月看中的裙子的算计中,逐渐变成脖颈上的一圈枷锁。


工作了两三年,被客户骂过广东话讲得烂、被港资外资公司上司偏见“大陆习气”之后,也慢慢有了自己的事业轨迹,生活圈子也从原来的散的差不多的大学同学,变成了同事、客户和其他仍坚持在这里奋斗的港漂圈子和老乡圈子。


我很幸运地在这个灯火迷离的大都市活了下来。


既然没什么不结婚的理由,那就结婚吧。


作为一个跟中国人成家立业的传统观念一点也不沾边的人,我其实早就抱定了租一辈子房的打算。但是从理性的角度来讲,香港的租金回报率的确偏高,没有房产的人永远都在为房东打工。而房东也挺冤屈的,说自己在给银行打工。


于是,开始在房价没有那么高的九龙新界看房。


租房是一回事,买房绝对是另外一回事了。我可以忍受就业初期的马路边唐楼的居住环境,但是绝对买不下去。而且习惯了内地购房的习惯,一般都是看大地产商的新楼盘。两个人斟酌加冲动决定后,看中了新界一个靠海的新鸿基楼盘,楼龄十几年,维护和会所设施都非常新净,客观的说,内地同样楼龄的房子绝对比不上。


这个时候,是2012年。



数据来源:中原地产


香港的房价自2003年SARS爆发后,经历了2008年,2011年两次金融危机,连续上涨了13年。还好,在2012年我们决定了买房子,因为在那时看起来,买房子已经晚了很多年。


拿着父母积蓄下来的首付,拿着自己还不算难看的工资单,去银行贷下来一套房子70%的款,30年付清。建筑面积678平方尺的两房,在香港算大的。由于房东急着换房,我们拿到了一个连房产中介都惊叹的“笋价”,425万,这个成交记录还上了《晴报》。


从这一刻起,我们开始了在香港的房奴生涯。


我常常开玩笑,买了房,却卖掉了两个人30年的青春。当然,其实根本没有看起来那么苦,就算我有425万,我也未必会全款付清(当然我也没有……),我们的贷款利率是2.15%,当时深圳的购房贷款利率大概要6.8%左右,这样比较下来,香港的房贷利率,明显划算很多。而且因为香港租金回报率较高,所以每月的房贷月供,加上物业和差饷之后,是低于在市场上租同样的房子的。


幸运的是,就在我们置业三个月后,香港ZF推出了15%的全新买家印花税。这算是我投资道路上最幸运的“战绩”之一了吧,顿时觉得自己闪避技巧棒棒哒,哈哈哈。之后房价如上趋势图,一路上涨,我的房子虽然是自住,但是心里也是觉得甜甜蜜蜜。


然而,这两年发生的事情太多,发生了太多变化。香港的网上关键词从我最初来时的国际视野、海外跳板、金融中心、言论自由,变成了占中、驱赶蝗虫、政改失败、外资撤离、乃至港独。


关键词属于媒体,普通人的日常生活还是一样的过。看似还是那么波澜不惊,但却是一直在慢慢发生着深刻的变化。


身边不少香港同事,工作多少年,没有买过房子,一直在看“上车盘”(香港人把买第一套房叫上车,意思是上了有自己产业的车),上车盘的价钱却一直在涨。作为金融中心,20年前大学毕业找到金融业的工作,那绝对是高级打工仔,努力几年升职加薪,靠打工买套房子还是个现实的人生计划。现在的金融从业者已然自嘲金融民工,行业优势几乎丧失殆尽。


有多少人,憋着一股劲儿,攒着钱,租着房子,结了婚,生了子,从青年才俊到了中年大叔,还没等到香港房价到自己心目中价格的那一天。


从去年12月开始,美联储宣布加息,香港被动加息,贷款利率提升,导致大家更不愿意买房了,加上香港本身就经济疲弱,外资产生悲观预期,大举撤离香港,房地产市场出现了量价齐跌的景象。港府施政报告又提出,会继续增加房屋及土地供给。各个影响因素,都让香港房价越来越悲观。各大投行放话,未来两年预测香港房价会下跌15-30%。


下面这个图,是瑞银发的,说香港是世界上房价泡沫仅次于伦敦的世界第二大城市。




简单来说,就是没人愿意买房,房子供应还会增加,现在的价格又是个大泡沫,你说,我该悲观呢,还是悲观呢,还是悲观呢?


无数香港人说,09年时听说楼价会跌,当时一批过全都卖了,套现,想等着再跌下去后买回来,谁知,再也买不回来了。


我想说,现在,每天都听说楼价会跌,卖房子?不舍得。不卖?不甘心。


我也不知道我卖掉的是青春,还是家。


就像黄家驹那首经典的歌曲:你知道我的迷惘?


延伸阅读:

为什么楼市越火越易崩盘?


来源:凤凰财经(finance_ifeng),综合楼市参考(house0929)、中国经营报等


中国早已进入了冰封千里的冬季,而楼市却依旧涨得热火朝天,这里的“火热”是指中国的一线城市的楼市盛况,冰火两重天的世界让不少人离买房的梦想越来越远了。


前几天,国家统计局公布了2015年12月全国70个城市的房价数据。其他城市就不看了,直接来看看北上广深的数据。


2015年12月北上广深新建住宅价格数据


2015年12月北上广深二手住宅价格数据

数据来源于国家统计局


从这些数据可以看出,北上广深房价涨幅都特别猛。尤其是深圳与上海,而深圳的涨幅就像火箭发射一样直窜云霄,涨幅遥遥领先全国,并且把涨幅排在第二的上海甩开了几条街。再来看一组更直观的数据。


数据来源于房天下


为什么一线城市的房价会这么火爆呢?


有人口流入的城市,房子供不应求,一定会涨


中国的城市模式完全不同于美国,中国的人口正从乡村涌向城市,一线城市和省会城市的人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。所以,有人口增量的城市,就有住房的需求,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高只会推动房价不断上涨。


与人口密集的一、二线城市相比,三四线城市却因人口不断流出,房价不断回落。


数据显示,未来三、四线城市人口总体将持续外流,而一、二线城市人口总体保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题较为严重,而其未来的人口又呈流出态势,随着住房供给结构性过剩问题的突出,未来将有部分新城将沦为空城。例如鄂尔多斯已经是一个活生生的例子了。


经济发展态势越好的城市,房价涨势根本停不下来


随着全年经济数据的发布,中国GDP增速创造新低,目前中国经济发展最快的城市还是在北上广深。这些大城市聚集了大量了跨国企业总部、各种实力强大的央企和国企的总部、以及无数大大小小的创业公司,这些都是商业资源匮乏的小城市无法比拟的。


正是由于中国经济发展的不均衡性,以及大城市存在着大量的就业机会,导致了大量的毕业生从全国各地涌向北上广深,去寻找工作,并渴望实现中国梦。


于是大批的人口带动了住房的需求,房价被投资客越捧越高,最后真正的刚需群体却很难买得起房子。

随着中国政府推出了一系列长江经济带、扶持西部发展、东部再崛起、鼓励新农村建设等政策,


一线城市土地价格节节攀升,房价被无形的手推着上涨


近几年,一线城市土地市场竞争越来越激烈,尤其是三四线市场逐年呈现低迷状态,一线城市成为众多大房企、中型国企、激进型民营企业的必争之地。


“面粉贵过面包”的土地屡见不鲜,大城市天价地王频频出现,房价十万一平米的豪宅也不是传说。既然楼面价已超3万,甚至5万,开发商开始楼盘精品化、高档化,于是精装修、高科技、贵配套等渐成“标配”,为了收回成本,将房子卖出一个好价钱,这都需要“砸钱”,自然增加了房价成本。


有人说,大城市市中心的房子只有富豪精英才买得起,而普通的老百姓逐渐在边缘化。确实,有人能轻松砸千万买一套房子,各种地段和配套的挑选,而老百姓倾尽全家几代人的积蓄外加背上未来30年的房贷,也很难供得起一套大城市的房子。


楼市库存如此多,背后揭示了什么真相?


统计局数据显示2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关,达到7.18亿平方米。不得不提及的是,近5年商品房待售面积呈阶梯级增长,平均每年增加1亿平方米。对此,专家认为,官方公布的数据低估了待售库存的规模,实际库存规模远远大于披露的数据。


如何解决巨大的楼市库存呢?


在北京华远集团原董事长任志强看来,当前最大的问题在于,有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看,接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说,只能炸掉,不会因为任何政策而消化掉。”


事实上,房市高库存背后是房地产行业的产能过剩。


揭秘:什么样的情况下,楼市容易崩盘?


你以为房产如此高的库存会不影响房价吗?你以为高房价能突然降下去吗?这是天真的假想,而炸掉楼市库存等则暴露很多人缺乏正视问题的担当。目前高库存高房价泡沫带来的经济压力已为切肤之痛。


从这两年的情况来看,房地产行业流入的货币最为活跃,随着房子频繁被交易,越来越多的货币从银行存款和股市流入到楼市,从而引发了楼市的过度繁荣。在一个行业里,货币流通的速度越快,就会破坏供需平衡。


举例说明,假如市场上的房子存量对应的货币量是100万人民币,政府只需印发了50万的货币,货币的流通速度为2次,这个时候货币就能供需平衡,楼市价格也不会有大起大落。但是现实的情况是,由于楼市过热,交易频繁,100万的货币在楼市至少要流通5次,流通1次就产生100万的价值,流通了5次就等于这100万的货币承担了500万的价值职能。于是楼市开始涨价,使房子的价格能与这500万的货币价值相匹配,从而引发楼市泡沫,导致房价急剧上升,甚至会引发通货膨胀。


当一定时期内楼市创造的财富速度跟不上货币的流通速度时,社会上的货币流通总量就会膨胀,形成了楼市泡沫。


如今政府在对一线城市的楼市进行限购,也是因为这些地方泡沫太严重了。一般情况下,货币具有逐利性,货币总是向盈利高的领域流动,当一个领域的利润潜力被挖掘一空之后,又会继续流向下一个盈利的行业。因此在市场经济还不完善的情况下,还需要靠政府去靠行政手段去调节。


倘若继续让货币肆无忌惮地流入到楼市中,后果很严重的。一方面,过多的货币聚集在楼市,会进一步推动房价虚高。例如让一线城市的楼市成为了投机客炒作的工具,很多有钱人囤了N多房,不是为了住,而是等到房价被炒起来去卖给下一个高价的接盘侠。而真正有住房需求的老百姓就要为高房价买单了。


另外一方面,再三四线城市已经出现了楼市高库存的问题。与房地产相关的行业,例如大量钢筋水泥行业随着初期房地产的疯狂扩张,而迅猛发展起来。最后由于三四线城楼市购买力有限,大量的房子积压卖不出去。这时候不仅钢铁水泥行业的产能会出现过剩,在三四线城市随之会出现大量的空城鬼城和烂尾楼,从而导致房地产行业产能过剩。这些空置的钢筋水泥森林不仅是社会资源的巨大浪费,也会随着房地产泡沫的破裂,重挫以土地财政经济为主的地方经济。等到那个时候,三四线城市的失业和经济萧条就不可避免了。


总而言之,结论如下:


1、在三四线城市,楼市库存越来越高,越来越多的社会资源被困在根本无法消化的楼市库存中,而房子又无法卖出去,导致与房地产相关的行业都会受到打击,最后房地产泡沫破裂后,重伤地方经济。


2、在一二线城市,是高房价和库存齐飞。一方面是高端楼盘的难以消化,另一方面是一二线城市楼市还具有投资价值,越来越多的货币涌了进来,直接推高了一二线城市的房价。长此以往,将会出现的情况是一二线城市的房价越来越高,另一方面楼市的库存问题也会相应存在,只是没有三四线城市那么严重而已。


世界上没有只涨不跌的商品,消化不了的楼市库存和急剧上涨的房价终将刺破房地产的泡沫,据说房地产商宁可炸掉房子也不愿意降价,最终房地产泡沫破裂的后果将由地方经济和老百姓来买单。


高房价泡沫犹如横亘在经济面前的堰塞湖,抬高着经济运行和转型的成本,压低了投资的边际收益率,使不动产等占据了大部分经济增长的有限收益,加重了国内的债务负担,使全社会新增融资规模的相当一部分陷入货币“空转”,并正对业已起航的供给侧改革和双创形成掣肘。


值得注意的是,连习大大都提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。政府已经在研究楼市去库存的问题了,住建部推进存量房转安置房,并大力推动棚改货币化安置,如一些地方奖励选择货币化安置方式的居民上浮20%拆迁补偿款,这些办法既能满足老百姓住房多样化需求,同时有利于促进房地产市场。


小心!这些城市房地产库存濒临崩盘


来源:腾讯财经(financeapp),综合自丁祖昱评楼市、界面新闻


首先来界定一下待售面积和库存量二者的区别,待售面积是指已竣工但尚未销售或出租的房屋建筑面积,而库存量是指拿到预售证但还未销售的房屋面积,所以从数据口径来看,待售面积会远远小于我们的库存量。


从统计局已有的数据来看,全国商品房待售面积不断上升,在2015年行业整体竣工量减少的背景下,全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米,较2014年增长了近一亿平方米,其中住宅待售面积45248万平方米,占比约63.97%。



在2015年一线和部分二线城市销售创新高的情况下,待售面积仍在增长,实际也体现出“冰火两重天”的现状,说明部分三、四线城市的库存问题到了非常严峻的程度。但鉴于国家统计局暂未公布各个城市的待售面积数据,对于城市的分析,所以我们仍旧以库存量和消化周期来进行城市的相关分析。



从库存量和消化周期的排名前、后10来看,可以看出,消化周期较高的城市,库存量普遍偏高,其中二线城市也不例外,以沈阳、青岛和西安为例,消化周期在12个月合理范围之上,库存量也已突破2000万平方米,后续去化压力较大。


而消化周期偏小的城市中,多数库存量也较小,如苏州、南京等,以苏州为例,2015年年底消化周期仅3.6个月,库存量也仅513万平方米,同比大幅下跌39%。但仍存在库存量处于高位的城市,武汉的库存量高达1323万平方米,消化周期仅5个月,从侧面佐证了,其市场需求尤其旺盛。




结合库存量和消化周期的同比增幅变化情况来看,多数热点二线城市的库存量和消化周期都有显著的下滑,主要原因还是在“去库存”政策利好周期中,这些城市经济面较佳、具有较强人口吸纳能力,购房需求充足,成交的大幅放量,其中苏州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以内的低位,经济和人口优势是市场需求的最大支持。值得注意的是,虽然二线城市库存压力得到大幅缓解,但大连、沈阳这类城市的库存量仍高居不下,其中大连消化周期仍高达28.2个月,去库存问题已经达到刻不容缓的地步。


但大多数三、四线城市库存问题依然严峻,内在的原因,一方面是在当前库存高企,城市的新增供应量仍大幅增长,另一方面是城市经济发展水平有限,大部分内生需求已经得到满足,外来人口导入需求不足导致成交不振,未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。





(文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场;文中投资建议仅供参考)

微信号推荐



21金融圈

ID:jrquan21

长按并识别关注


21金融圈:在这里,让你深入了解本源,助你理解金融本质,拥有金融化思维,并成为金融圈成员

牛熊档案

ID:bullbear21

长按并识别关注


牛熊档案:最牛的财经新闻,最hot的财经事件,无论牛市or熊市,有价值财经档案尽集于此。


版权保护声明:本公号选发有优质传播价值的内容,可能会做部分删节修改。我们极其尊重优质原创内容的版权,如本号所选内容未能联系到原文作者本人,请作者和jojoe18(微信)联系。


发表评论
用户反馈
客户端